Habitação: novo pacote, novo falhanço

António Costa quebrou todas as suas promessas para a habitação e volta agora a desdobrar-se em anúncios, tentando travar o protesto. Mesmo que seja aplicado, este pacote mantém o negócio fabuloso e a catástrofe social. Mais devagar mas sempre pior, a crise continua.

24 de fevereiro 2023 - 16:08
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Pelo caminho ficaram as promessas de 170 mil casas a custos controlados ou de construção de 26 mil novas casas para eliminar situações de carência. Benefícios fiscais no arrendamento, promessas de construção, utilização de imóveis públicos - a estratégia do PS perante a catástrofe da habitação é um flop. Os estímulos fiscais ao arrendamento concorrem com outros benefícios, ainda maiores, para atração de capital estrangeiro e fundos imobiliários. A habitação pública chega a conta gotas. 

O pacote “mais habitação” agora apresentado pelo governo não inverte este caminho e não resolverá o problema da habitação. Às velhas promessas de nova construção junta-se uma nova vaga de benefícios fiscais. Em vez de combater a especulação impondo a baixa dos preços, o governo chama os contribuintes para pagarem subsídios aos proprietários e manterem o mercado superaquecido. 

O Governo acaba com os benefícios fiscais à especulação?

Não. O quadro de benefícios e privilégios que favorece os fundos de investimento imobiliário é intocado. Mantém-se também o Regime do Residente Não Habitual, que aplica taxas mais baixas, ou até isenções, aos rendimentos de não residentes que declarem viver uma parte do ano em Portugal, nomeadamente através da compra de casa. Só este regime custa aos contribuintes 1000 milhões de euros anuais, mais do que a totalidade do pacote de medidas agora anunciado pelo governo. Para os chamados “nómadas digitais” e outros não residentes endinheirados, Portugal continuará a ser um paraíso imobiliário. 

E os Vistos Gold?

Há muito que o governo acabou com os vistos Gold associados ao imobiliário nas grandes cidades. Para contornar esta limitação, o poder económico inventou um estratagema em que consiste em obter um Visto Gold através da compra de fundos de investimento que sejam proprietários de imóveis. Ao investir neste fundo e controlando-o, obtém-se o visto e a propriedade do imóvel. Ou seja, o efeito na habitação é exatamente o mesmo. 

O governo, ao não terminar com este estratagema, mantém, na prática, os Vistos Gold. 

Que novos benefícios fiscais são criados?

Para não regular o mercado, o governo cria ou aumenta benefícios fiscais. Concede maiores descontos de IRS por arrendamentos de longa duração, apesar de estar provado que esses descontos são ineficazes a estabilizar o mercado. 

A venda de imóveis ao Estado passa a estar isenta de impostos sobre mais-valias.

Os proprietários de Alojamento Local que coloquem essas casas no mercado de arrendamento ficam isentos de qualquer imposto sobre as rendas cobradas durante seis anos, independentemente de condições ou preço do arrendamento. 

Está provado que benefícios fiscais são ineficazes a trazer casas para o arrendamento e muito menos a preços acessíveis. Os lucros da especulação, das atividades turísticas ou do abuso são muito mais vantajosos. Além de ineficazes, estas medidas são injustas, porque são os contribuintes (incluindo os que mais sofrem com a falta de habitação) quem paga os benefícios de quem lucra com a crise.

Subsidiar o arrendamento ou a prestação bancária é solução?

Para os agregados com rendimentos até ao sexto escalão do IRS (38.632€/ano) e que gastam na renda (taxa de esforço) mais de 35% do seu rendimento, é criado um apoio até 200€/mês. Para além destes critérios, a renda da habitação tem que estar dentro dos preços máximos estabelecidos pelo IHRU.

Esta medida pode aliviar quem tenta pagar a sua renda, mas não resolverá o problema. Ao invés de intervir no mercado para reduzir as rendas a patamares suportáveis, a subsidiação mantém os preços especulativos, deixando parte da população dependente de apoios pontuais. Os impostos de todos alimentam os lucros imobiliários. 

A mesma lógica se aplica ao apoio (máximo de 70€/mês até final do ano) que pode cobrir até metade da parcela da prestação que ultrapasse a taxa de 3%. Para além do seu curto alcance, esta medida coloca os contribuintes a sustentar os lucros dos bancos, que são assim desobrigados de renegociar spreads e condições dos empréstimos. 

O Estado deve ser cobrador de rendas privadas?

Se um inquilino incumprir pagamentos durante três meses, o Estado paga a dívida ao senhorio e passa a assumir o papel deste na cobrança. A Autoridade Tributária pode mesmo ficar com o despejo a seu cargo, se outra solução não for encontrada. O governo acredita que esta solução passa por o governo ir verificar, caso a caso, qual o motivo para o/a inquilino/a ter entrado em incumprimento. 

Mais uma vez, falamos de uma medida que está por concretizar. No entanto, não será arriscado adivinhar que esta medida será uma confusão. Por um lado, o governo pretende intervir numa fase em que o processo de despejo já foi iniciado com toda a turbulência que isso gera às pessoas; por outro lado, o governo avança com esta medida sem explicar o que entenderá como motivo válido para entrar em incumprimento. 

O Estado intermediário de arrendamento? Lisboa experimentou e falhou

O governo propõe-se a arrendar imóveis aos elevados preços de mercado, subarrendando, depois, a preços mais baixos. Esta proposta não baixará os preços de mercado, pelo contrário, canaliza recursos públicos para a sua manutenção. Aliás, a medida já foi tentada, e não resultou. Em Lisboa, o então Presidente Fernando Medina contava assim conseguir recuperar milhares de casas para o mercado de arrendamento, mas o programa não mobilizou mais de duzentos fogos.

Limites ao alojamento local e aos aumentos de renda? Demasiado pouco, demasiado tarde

Onde o Alojamento Local é um problema, a mera suspensão de novas licenças não é solução (em muitas zonas a emissão já está suspensa). Nas freguesias onde este tipo de alojamentos turísticos chega a ocupar 60% das casas, a suspensão das licenças daqui até 2030 só garante que nada mudará. Onde o Alojamento Local não é um problema, esta suspensão é desnecessária. Ao recusar reduzir o AL em zonas sobrecarregadas, o governo ignora a decisão do Supremo Tribunal de Justiça que estabeleceu que um imóvel destinado a habitação não pode ter um fim comercial. 

Quanto ao limite de 5% ao aumento das rendas em novos contratos, medida muito celebrada pelo seu valor simbólico, não altera a indisponibilidade de habitação acessível. O preço médio por 90m2 em Lisboa é 1500€ e no Porto é de 1150€. Um aumento destas rendas em novos contratos, mesmo até 5%, não as tornará mais acessíveis, pelo contrário. De resto, este limite só se aplica a casas que estão no mercado há dez anos. Uma casa arrendada pela primeira vez há menos de dez anos continuará a poder realizar, em novos contratos, saltos especulativos de qualquer valor.

O espantalho do arrendamento forçado é um devaneio da direita

O arrendamento compulsivo já existe na lei, nos casos de imóveis degradados e alvo de obras coercivas. Nada muda nesta matéria, a não ser a criação de uma linha de financiamento às autarquias para a realização destas obras. Mas não foi por falta de recursos que os maiores municípios não intervieram nos imóveis degradados. Cidades como Lisboa e Porto, por exemplo, tiveram receitas extraordinárias e, por falta de vontade política, nunca aplicaram esta medida. O que leva o governo a pensar que isso mudará com uma linha de crédito de valor bastante diminuto? 

A nova proposta de arrendamento compulsivo com compensação do proprietário é uma mera declaração sem concretização prática, para “entreter o pagode”, como já reconheceu o presidente da Associação Nacional de Proprietários. Esta possibilidade, já prevista na Lei de Bases de Habitação, não cria uma obrigação nem uma regra de atuação. Nada leva a crer que este mecanismo tenha maior utilização no futuro. 

O ataque da direita, no entanto, merece resposta. Porque a Constituição obriga à conciliação do direito à propriedade privada com outros direitos constitucionais, como o  direito a uma habitação digna. A Constituição da República Portuguesa atribui à propriedade uma função social, que é violada quando um direito é transformado numa licença para açambarcar ou para limitar o acesso a bens essenciais, como a habitação. 

Há mesmo um problema de falta de casas? 

A narrativa dos negociantes do imobiliário é falsa. Eles negam que a liberalização do arrendamento, a especulação, os vistos gold, as borlas fiscais e o turismo descontrolado tenham contribuído para a crise na habitação. A direita, que os defende, repete a ladaínha diz que a culpa é dos entraves burocráticos à construção: “se houvesse mais casas, os preços desciam”, garantem. 

Segundo o INE, “o parque habitacional do país não acompanhou a evolução da população residente ao longo das últimas cinco décadas, tendo crescido a um ritmo muito superior ao da população”.

A nova construção pode ser necessária em alguns locais, mas ela não dispensa o combate ao abuso e à especulação, sob pena de uma vaga de construção sem critério nem limites, que atira as pessoas mais pobres para as periferias das cidades, enquanto reserva os centros urbanos ao turismo e à especulação. Pior: a tendência real será centrar esta nova atividade em segmentos de luxo, aproveitando os apoios públicos para agravar o problema.

No entanto, este parece ser o caminho do governo, que se propõe liberalizar o licenciamento. Em vez de enfrentar as causas da morosidade, opta-se por desautorizar os municípios e abrir caminho a irresponsabilidades urbanísticas já vistas no passado. O problema não é a falta de casas, mas a sua utilização e distribuição na sociedade.

O que o Governo não faz e devia fazer

Das medidas apresentadas pelo governo e colocadas em consulta pública só se conhece um powerpoint. Nele estão ausentes medidas que podiam fazer diferença na habitação, garantindo agora oferta a preços comportáveis.

Para combater a crise e garantir o acesso à habitação, há muito que o Bloco de Esquerda propõe:

  • Limites às rendas, de acordo com a localização e tipologia dos imóveis; 
  • Garantia de estabilidade nos contratos de arrendamento, com prazos mínimos de cinco anos;
  • Proibição da venda de imóveis a não residentes nas zonas de pressão urbanística, como já acontece na Nova Zelândia, na Dinamarca, no Canadá e nas Ilhas Baleares;
  • Garantia de 25% de construção a custos controlados em novas construções;
  • Fim dos benefícios fiscais a fundos de investimento imobiliário e residentes não habituais;
  • Fim da atribuição de autorização de residência mediante investimento; 
  • Redução do Alojamento Local nas zonas de pressão urbanística, respeitando a finalidade habitacional dos imóveis; 
  • Mobilização de património público para oferta de habitação a custos controlados.

 

É em nome deste programa que o Bloco se associa à convocatória lançada por movimentos sociais pelo direito à habitação para grandes manifestações nas maiores cidades no próximo dia 1 de abril.

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