Mais habitação ou o Estado refém do mercado?

Ao contrário do que se alega, o que as medidas anunciadas pelo Governo para resolver a crise habitacional revelam é um Estado refém do mercado. Como é sabido, o sistema de provisão habitacional nacional é caracterizado por um parque público diminuto e, portanto, pela circunstância de termos um bem essencial totalmente dependente de um mercado financeirizado e rentista.

Esta situação é resultado de escolhas políticas que sempre privilegiaram, ao longo de décadas, a intervenção através do mercado. Escolhas essas reforçadas, nos últimos anos, com a intervenção da troika e a sua influência austeritária posterior, gerando uma contração do investimento público e promovendo ativamente a especulação imobiliária, em sua substituição.

A venda a fundos abutres de bens imobiliários a preço de saldo, no rescaldo da crise financeira, a liberalização do mercado de arrendamento, que acelerou a cessação dos contratos, e a aposta desproporcionada no turismo contribuíram, no seu conjunto, para a retirada de imóveis do mercado de arrendamento. Esta situação foi ainda potenciada pela promoção de um mercado imobiliário, concorrencial ao setor da habitação, virado para uma procura externa, cujo poder de compra é muito superior ao dos salários desvalorizados de quem trabalha no país. A crise inflacionária foi apenas a gota de água de uma situação que já se sabia, há muito, ser insustentável.

Neste sentido, a parte mais significativa das medidas incide no mercado de arrendamento e visa trazer de volta os alojamentos que irresponsavelmente, por ação e omissão, se permitiu que fossem canalizados para outros usos. Porém, ao invés de atuar sobre as verdadeiras causas do problema, as medidas anunciadas procuram tornar ainda mais atrativo um mercado de arrendamento sobreaquecido, com rendas que a generalidade da população não consegue suportar.

De facto, uma boa parte das medidas que procuram aumentar a oferta de imóveis para arrendamento consiste em incentivos fiscais de eficácia duvidosa e de injustiça social garantida. Entre estes encontra-se a isenção de imposto de mais-valias a quem venda ao Estado qualquer tipo de habitação, estimulando por esta via a venda de quem tenha casas que não pretende usar e a sua colocação em arrendamento acessível. Trata-se, portanto, de uma medida de compra do património extraordinariamente valorizado nos últimos anos, com arrecadação do valor integral da mais-valia por parte dos proprietários.

A isenção do pagamento de IRS dos imóveis em alojamento local que retornem ao mercado de arredamento vai no mesmo sentido, dispensando a tributação dos rendimentos prediais. Aqueles que sejam alocados ao arrendamento acessível beneficiam ainda da isenção de IMI, por três anos, de IMT se adquiridos para reabilitação e ainda uma taxa de IVA reduzida de 6% para as obras de reabilitação. Os demais imóveis arrendados beneficiam de uma redução da taxa de IRS, que varia com a duração dos contratos. Como estas medidas apenas visam estimular a oferta do mercado de arrendamento, não atuando sobre o valor das rendas através da fixação de tetos máximos em zonas de maior pressão, o Estado propõe-se ainda subsidiar as rendas dos agregados familiares de menores rendimentos.

Anúncios do Governo sobre habitação "não mudam absolutamente nada"

Em suma, as principais medidas anunciadas estão orientadas para estimular o mercado de arrendamento por via do aumento dos rendimentos prediais, esperando que desta forma a oferta aumente e haja uma redução dos valores incomportáveis das rendas.

Por outro lado, o subarrendamento por parte do Estado de casas detidas por privados, como forma de “reforçar a confiança dos senhorios”, também tem o mesmo propósito: garantir rendimentos prediais, substituindo-se ao inquilino no pagamento e ao senhorio na cobrança da dívida. No entanto, importa lembrar que o risco de incumprimento a que os senhorios se sujeitam se deve ao valor excessivo das rendas que eles próprios definiram.

A única medida que procura de algum modo conter o valor das rendas é a que visa regular a sua evolução futura, em que o Estado passa a limitar o crescimento das rendas dos novos contratos, devendo estas “resultar da soma da renda praticada com as atualizações anuais e do valor da subida da inflação fixada pelo Banco Central Europeu”. Contudo, esta medida aplica-se apenas aos contratos que sucedam a outros celebrados nos últimos cinco anos, assumindo mais uma vez como referência a renda vigente. Ou seja, para as casas que só agora cheguem ao mercado de arrendamento não haverá quaisquer limites de renda.

Apesar destes incentivos, a sua eficácia não está garantida. Os onerosos estímulos fiscais à compra de casas por parte de residentes não habituais e à atração dos nómadas digitais continuam a constituir uma alternativa aliciante ao mercado de arrendamento.

O conjunto de medidas é, em suma, de eficácia duvidosa, como o fracasso dos vários programas de rendas acessíveis já demonstrou. E é de uma injustiça flagrante, porque continua a tomar as rendas excessivas vigentes como referência, traduzindo-se numa transferência de receitas públicas e de rendimentos do trabalho para os proprietários.

Medidas do Governo sobre habitação são "uma borla à especulação"

Por sua vez, as medidas que visam mitigar os efeitos da subida da taxa de juro também não alteram nada de estrutural. Por exemplo, o estímulo à amortização do crédito à habitação (do próprio ou de um descendente), através da isenção do imposto das mais-valias da venda, beneficia quem já se encontra numa situação privilegiada para suportar esse encargo. Por outro lado, o mérito da introdução da taxa fixa no crédito imobiliário dependerá das condições que forem definidas pelos bancos.

Em conclusão, perante uma crise habitacional que resulta de novas formas de procura, nacionais e internacionais, as quais, em muitos casos, encaram a habitação como ativo de investimento financeiro, e de um forte estímulo ao investimento imobiliário que não se destina à satisfação de necessidades habitacionais, o Estado opta por redobrar os estímulos ao mercado de arrendamento, com vista a tornar mais rentável o arrendamento urbano num contexto de subidas históricas dos preços de venda e das rendas.

É certo que o impacto das medidas anunciadas dependerá do seu detalhe, que ainda se desconhece. A violenta reação dos representantes dos proprietários, do setor imobiliário e do turismo a medidas que poderiam ter um maior efeito sobre as causas do problema – como o arrendamento compulsivo de casas devolutas ou a suspensão de novas licenças de alojamento local – é reveladora da dificuldade associada à implementação de algumas medidas, mais orientadas para uma regulação robusta do mercado. Porém, é claro que a resolução do problema da habitação dependerá do papel que estas medidas venham a ter no reforço do parque público e do papel de setores, como o cooperativo, que melhor cumprem a função social da habitação que a Lei de Bases consagrou.

Ana Cordeiro Santos é economista e Investigadora do Centro de Estudos Sociais da Universidade de Coimbra. Artigo publiado a 20 de fevereiro de 2023 no jornal Público.