Como resposta à crise da habitação e o disparar do preço das rendas de casa nos últimos anos, a regulação das rendas entrou em vigor na Catalunha em meados de março nos 140 municípios selecionados como “zonas de tensão”, e que incluem as principais cidades e zonas turísticas. Nestes municípios, os pequenos proprietários ficaram impedidos de aumentar as rendas face ao contrato anterior, enquanto os proprietários de mais de cinco casas ficaram obrigados a baixar os preços na próxima renovação para o intervalo estabelecido pelo índice de referência apresentado pelo governo no início de março.
O novo regime previsto na lei da habitação - mas que apenas a Catalunha decidiu aplicar - foi considerado na altura pelo sindicato dos inquilinos como um passo positivo mas insuficiente, prevendo que o resultado seria, na melhor das hipóteses, a contenção dos preços mas não a sua descida para valores comportáveis.
E de facto parece ser isso que está a acontecer, segundo os primeiros dados do período que já inclui os primeiros meses após a aplicação da lei. O preço das rendas nos novos contratos baixou 5% nas “zonas de tensão”, e apenas 0,6% nos restantes municípios. Dados que devem ser vistos com alguma reserva, pois têm por base a data em que os contratos são comunicados, por isso posteriores à data em que são celebrados. Por outro lado, no caso da cidade de Barcelona, a descida de 61 euros no segundo trimestre do ano face aos primeiros três meses de 2014, agora para um valor médio de 1.131 euros - aproximadamente o valor do salário mínimo - surge na sequência de onze meses consecutivos de subidas de preço das rendas. No conjunto da Catalunha, as rendas sobem há dois anos e meio de forma ininterrupta.
“Não se observam fatores que possam explicar esta mudança de tendência para além da regulação do arrendamento, mas ainda é cedo para tirar conclusões. Os dados dos próximos trimestres serão decisivos”, diz ao Publico.es o co-diretor do Observatório Metropolitano de Habitação de Barcelona, Carles Donat, acrescentando que os dados dos contratos entre julho e setembro já incluirão todos os que foram celebrados após a medida ter entrado em vigor.
Outra conclusão destas estatísticas é que o número de contratos nos municípios abrangidos reduziu-se 17,2%, enquanto no resto de território essa queda foi de apenas 1,6%. Para Carles Donat, “isto não significa uma queda no parque de habitação para arrendar, pelo contrário: os lares são agora mais estáveis e os contratos duram mais, temos menos rotação”. De facto, desde que em 2019 a lei aumentou a duração dos contratos, passando de três para cinco ou sete anos, o número de novos contratos tem vindo naturalmente a cair.
No entanto, outro fenómeno pode explicar esta queda tão pronunciada: os arrendamentos de curta duração que se tornaram uma forma de os senhorios contornarem as medidas do governo para responder à crise da habitação. O número de anúncios deste tipo de arrendamento nos portais imobiliários não pára de crescer e a lei que viria travar este expediente foi apanhada no meio das batalhas políticas espanholas, com o Junts de Puigdemont a usá-la para mostrar o seu desagrado com o governo de Pedro Sánchez, juntando-se ao PP e ao Vox para a chumbar.
“O controlo das rendas funciona quando se aplica corretamente", dizem inquilinos
Para Jaime Palomera, investigador do Instituto de Investigação Urbana de Barcelona, “a regulação das rendas é bastante disfuncional porque a administração que aplica as normas [a Generalitat] não tem forma de fiscalizar e sancionar os proprietários que infringem a lei”. E assim “parte da oferta está a ser desviada para o arrendamento de temporada com contratos fraudulentos que fogem aos limites da legislação”.
O sindicato dos inquilinos diz que as primeiras estatísticas tornam evidente que “o controlo das rendas funciona quando se aplica corretamente, contendo os preços nos contratos de arrendamento. No entanto, isso é escandaloso para os patrões do sector imobiliário, que apenas procuram maximizar os lucros explorando os inquilinos com rendas cada vez mais elevadas. Para estes rentistas, qualquer regulamentação que limite a sua capacidade de aumentar os preços é vista como uma ameaça aos seus lucros”.
“Os factos são claros: a limitação das rendas não é o problema, mas sim a solução para travar a especulação e garantir que os preços das rendas não sufoquem ainda mais as famílias. É necessário incluir todos os tipos de arrendamento na regulação dos preços e aplicar um regime sancionatório para evitar esta fraude generalizada” com os arrendamentos de curta duração, conclui o sindicato.