Dúvidas, mitos e equívocos sobre Alojamento Local

porRui Maia

11 de January 2018 - 10:39
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O debate quase nacional sobre Alojamento Local (AL) tem sido feito essencialmente à custa de vários mitos e equívocos.

No fim, sobram muitas dúvidas sobre se as propostas em cima da mesa realmente visam resolver alguma coisa ou se revelam apenas algum (ou muito) desconhecimento da realidade por muitas das partes envolvidas.

1º - Equívoco - "Ah! A proposta do PS de meter os condomínios a decidir sobre autorização do AL num prédio é absurda!". Bem, na realidade já hoje os condomínios decidem sobre qualquer alteração de afetação de uma fração. Isso acontece por um motivo simples e totalmente correto: as alterações de afetação de uma fração para uma loja, para um restaurante, ou o mudar de um pátio sem uso para a criação de uma esplanada de um restaurante já instalado,... ou qualquer outra, influenciam de forma determinante a vida no prédio, nessa pequena comunidade. Por isso sim, faz sentido que o condomínio se pronuncie sobre isso. Isto não quer dizer que a Câmara Municipal (CM) lave daí as suas mãos. Em primeiro lugar, é preciso que - para o AL - tal como para um restaurante ou loja, a CM faça saber quais as condições de insonorização, de segurança, de compensação de desgaste, de eventuais seguros adicionais ou licenças, necessárias para converter uma fração numa unidade de negócio. Mas para além desses requisitos, o condomínio - as pessoas que vivem no prédio - tem naturalmente o direito de decidir a forma de utilização dos espaços comuns e sobre se pretendem ou não ser aceitar alterações de afetação na comunidade. Nada de novo.

2º - Equívoco - "Ah! Coitados dos proprietários dos ALs, vão tirar-lhes o ganha-pão ou proíbem-nos de rentabilizar a sua propriedade!". Não é um equívoco, é uma mentira. Já hoje qualquer proprietário pode rentabilizar um imóvel: vendendo ou arrendando. De resto, sabemos que as rendas não são nada baixas nas grandes cidades, onde o alojamento local é mais forte. Sabemos também que há falta de mercado de arrendamento a médio e longo prazo. Portanto qualquer que seja a solução que permita a continuação do AL vai objetivamente prejudicar a luta por um mercado de arrendamento acessível. Simplesmente, não vai acontecer.

3º - Equívoco - "Ah! O alojamento local é importante porque é uma experiência única para alguém que vem conhecer a nossa cultura e estar nos verdadeiros bairros do país.". Bem, esta é apenas a mais pequena das 3 parcelas da equação. De facto para o turista, ir para um bairro será uma experiência única, mas para o proprietário trata-se, se possível, de inúmeras experiências únicas que visam rentabilizar ao máximo o AL. Para os vizinhos - o condomínio - são inúmeras experiências de entradas e saídas a qualquer hora, em grupos, com malas, com pessoas com as quais pouca capacidade de interação existe. Isto implica alterações importantes na forma como os prédios são vividos. Portanto, experiência única, só se for para o turista alemão.

4º - Dúvida - "Ah! Só com 90 dias de alojamento local não chateia.". Bem, se endireita ou não vamos ver, mas o que sabemos é que 90 dias é 25% do ano, e as pessoas têm no máximo um mês de férias bem espremido em Portugal. O que significa que mesmo que não queiram conviver com um mini hotel no seu prédio, com o barulho e com a menor segurança, vão ter de fazê-lo. Esses 90 dias são o suficiente para perturbar e para fazer de algo muitíssimo pontual uma coisa que prejudica bastante a pequena comunidade (o prédio) e a grande comunidade (a cidade) durante uma parte importante do ano. E se os 90 dias já são o bastante para acordar muita gente à noite, as mesmas dúvidas ficam sobre as contas que foram feitas: se 90 dias são mais ou menos 3 meses, e 3 meses podem ser mais ou menos umas 12 ou 13 semanas, então num T2 em AL em Lisboa - 700€ x 12 ou 13 semanas - valem o mesmo que um T2 em 12 meses e de arrendamento de longa duração. Com a diferença que os proprietários ainda ficam com 3 trimestres para rentabilizar: entre arrendamento por baixo da mesa e/ou arrendamento de duração muito limitada. Para além disso, se por um lado dá mais trabalho ao proprietário fazer as trocas e limpar a casa, por outro, uma parte importante da questão do arrendamento é facilitada com o AL: a contratação e cobrança. Isto, é uma enorme vantagem. Portanto, 90 dias serve para já apenas para passar a imagem errada de luta ao AL – não luta (ou pelo menos não é mesmo nada claro que vá servir para alguma coisa) – e aqueles que rentabilizam apartamentos em AL ficam em fúria com uma ideia vaga de limitação.

5º – Mito - “Ah! O AL já fez muito pela cidade, está toda revitalizada.” É assustador ouvir pessoas à esquerda a dizer isto. É a mesma coisa que dizer que se começarmos a arrendar castelos para festas da Altice temos dinheiro e os castelos podem ser recuperados. Ora, sim à recuperação do imobiliário, mas a esquerda defendeu ao longo dos anos formas de reabilitação que não passam pela expropriação da cidade e da vida nos prédios. Mal estará a esquerda se à primeira confrontação com a realidade dos factos – utilização da propriedade privada em beneficio privado e contra a pequena e a grande comunidade – apaga o que escreveu nos últimos anos e começa a procurar soluções que aceitam a perda da cidade para o Turismo, numa espécie de compromisso com a ideia de que “ficamos sem a cidade mas agora está bonita”.

6º – Mito - “Ah! Sacanas dos donos dos hotéis e dos empresários do turismo, andam a comprar prédios inteiros para fazer AL!”. Bem, o problema da predação da cidade pelo Turismo não é novo, e sabemos (ou sabíamos) como ele se resolve: limitação das licenças pela CM. Por outro lado, é certo que um prédio de AL em Alfama garante ao turista a tal experiência zoológica, mas ao menos defende que ninguém tenha de acordar ou cruzar com trolleys a chegar e a sair às horas dos voos low cost. O problema existe, mas sabemos como se resolve: política habitacional e turística para a cidade – ou seja – CM.

7º - Equívoco - “É igual um apartamento em AL, uma Moradia ou um prédio inteiro”. Não parece racional aplicar as mesmas regras no AL realizado numa moradia ou num apartamento. A moradia tem espaços próprios de entrada e saída, independentes (ou quase) do ponto de vista da segurança dos vizinhos. O prédio/hotel-AL deve ter mecanismos exigentes de segurança, de evacuação… etc. Tudo o que já conhecemos. O apartamento – o típico AL – é de longe aquele que mais impacto tem na comunidade e na cidade.

8º e último Mito - “Ah! Ter um AL por cima ou ao lado, é igual a ter um vizinho qualquer que goste de ver a novela alto”. Sobre isto, só pode dizer que é igual ter um AL local no prédio quem certamente não passou por essa experiência ou então tem um sono glaciar e imperturbável.

 

Assim, tirando (tudo) isto, força nisso do AL!

Ou então, se calhar há soluções, por exemplo:

1) O AL tem de ser regulado pela CM, o que significa que para além da percentagem de ocupação da cidade e das zonas, cada potencial AL – tal como tantos outros estabelecimentos – tem de ter sistemas de insonorização na fração e nas zonas comuns que protejam a comunidade do barulho. Tem de de ter sistemas de segurança adicionais e seguros que cubram especificamente os riscos e desgaste do prédio devido à atividade económica intensiva.

2) Sendo claros os requisitos anteriores para a abertura do AL numa fração de um prédio de habitação – que devem ser exigentes – então o Condomínio deve pronunciar-se. Este princípio conjuntamente com o anterior são o que garante a proteção do condomínio e da cidade e deles não devemos abdicar. De resto, são o que já hoje acontece em qualquer alteração de afetação.

3) É preciso limitar a concessão de Hotelaria e AL na cidade e ter uma política nacional ou local de incentivo ao arrendamento. Isso pode significar por exemplo que os proprietários devem apresentar, pelo menos nas cidades com pressão turística, as declarações de arrendamento das frações que detêm como forma de baixar impostos municipais (isso pode implicar alterações às regras do IMI, mas essas já estão mais ou menos nas mãos das CMs).

Em suma, se for permitida a continuação de exploração de milhares de frações na cidade enquanto AL, independentemente se é por 2 meses ou 3, só podemos contar com a continuação do enorme impacto negativo no mercado de arrendamento que de resto já sabíamos ser um problema grave. Ao mesmo tempo, lentamente, ficará na cidade a viver apenas quem tenha dinheiro para ter um apartamento suficientemente caro em que a exploração de um AL não é rentável ou em zonas muito pouco interessantes e deixadas para quem não tenha alternativas.

Rui Maia
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Rui Maia

Engenheiro informático
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