Programa Renda Acessível – PRA (aliás Privado com Rendimento Assegurado)

O município de Lisboa lançou o Programa Renda Acessível, visando dar resposta à procura de habitação na cidade e ao aumento de preços que se sentiu nos últimos 2 anos, quer no mercado de venda, quer no mercado de arrendamento. Este é um objectivo meritório e que apenas peca por tardio, considerando que o município de Lisboa é – ainda - o mais importante proprietário fundiário da cidade.

Ficando claro que este não é um programa de habitação social, face ao valor das rendas a praticar, este programa não deixa de apresentar rendas abaixo dos actuais valores do mercado de arrendamento.

O número de habitações a disponibilizar no âmbito do Programa Renda Acessível (PRA) é também considerável: “uma oferta total perto de 9.150 fogos, dos quais cerca de 70%, entre 6.000 a 6.400 fogos serão disponibilizados para arrendamento acessível”. A questão que se coloca agora é porquê apenas 70% dos fogos serão colocados a rendas acessíveis?

A resposta é clara, e resulta do modelo que a maioria PS na Câmara Municipal de Lisboa – com especial envolvimento de Fernando Medina e dos vereadores com os pelouros das finanças e da habitação, ambos indicados nas listas do PS pelo Movimento Cidadãos por Lisboa, historicamente liderado por Helena Roseta – encontrou para financiar a operação: o recurso a parcerias com privados.

Assim, o município de Lisboa disponibiliza os imóveis a reabilitar e os terrenos para construção, ficando o parceiro privado com o encargo de reabilitar ou construir o edificado, bem como de gerir os arrendamentos no Programa Renda Acessível.

Como remuneração do parceiro privado, que actua no quadro de uma concessão de obra pública, o município de Lisboa, em princípio após a conclusão das obras nos imóveis destinados ao Programa Renda Acessível, entrega ao parceiro privado, desde logo, a propriedade sobre os restantes edifícios ou terrenos, que o mesmo poderá transaccionar, onerar ou arrendar pelos valores que considere mais convenientes.

Por outro lado, e com o encargo da manutenção dos edifícios destinados ao PRA, o parceiro privado (ou concessionário) fica com o direito de exploração dos restantes cerca de 70% dos imóveis destinados ao PRA - que sendo propriedade do município não pagarão IMI - recebendo as rendas ao longo de 30 a 50 anos.

Se o negócio aqui em causa já representa uma privatização parcial de solos municipais, o que por si só se traduz numa má prática de gestão do imobiliário da cidade (na qual Fernando Medina e Manuel Salgado têm sido os máximos expoentes), como já tive oportunidade de referir em tempo, representa ainda um perigo para as finanças municipais. É que nas concessões (tal como nas parcerias público privadas) é suposto que haja uma efectiva transferência de risco entre a entidade pública (concedente) e a entidade privada (concessionário), nos termos do artigo 413.º do Código dos Contratos Públicos.

No entanto, os contratos públicos, onde se incluem as Parcerias Público Privadas e os contratos de concessão, estão sujeitos à reposição do reequilíbrio financeiro do contrato (artigo 282.º do Código dos Contratos Públicos). Ora, podendo o privado apresentar-se ao concurso com um “caso de base” que pressuponha o financiamento bancário num intervalo de taxas de juro, a superação do limiar máximo dessas taxas de juro pode determinar a reposição do reequilíbrio financeiro do contrato, fazendo o município arcar com tais custos.

Entretanto, foi já aprovado um concurso de concessão relativo a um conjunto de imóveis sitos na Rua de S. Lázaro, no âmbito do PRA. Nesse respectivo caderno de encargos, é garantido o reequilíbrio financeiro do contrato quando: “por facto não imputável ao Concessionário, por período superior a um ano de exploração não existir uma ocupação média efetiva dos alojamentos destinados a arrendamento acessível em percentagem superior a 90% da totalidade dessas unidades de alojamento e não tenha sido possível, supletivamente, o seu arrendamento diretamente junto do mercado”. Assim se garante a remuneração dos privados e se esvazia a transferência de risco do município de Lisboa para os privados.

A opção por este modelo de negócio foi ditada por alegadamente o município não dispor de capacidade de endividamento para, por si, levar a cabo este programa. Sucede que tal alegação é falsa:

1. Em primeiro lugar, porque o município, através de uma entidade do sector empresarial local podia obter esse financiamento, apenas relevando para os limites de endividamento se a empresa não cumprir a regra de equilíbrio de contas (artigo 40.º da Lei n.º 50/2012, de 31 de Agosto, nos termos do artigo 54.º, n.º 1, alínea b) da Lei n.º 73/2013, de 3 de Setembro e do artigo 41.º, n.º 1 da Lei n.º 50/2012, de 31 de Agosto). Acresce que as vantagens apontadas à promoção directa pelo município, designadamente a rendibilidade elevada e a maior facilidade em obtenção de crédito (Proposta da Equipa de Missão do Programa de Renda Acessível, pág. 83).

2. Em segundo lugar, algumas das obras em causa podem ser classificadas como operações de reabilitação urbana, caso em que, nos termos do artigo 76.º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 307/2009, de 21 de Outubro, não relevam para os limites de endividamento do município, execute o município esta medida directamente, quer indirectamente através de entidade do sector empresarial local.

A tomar por verdadeiras as vantagens apontadas à promoção directa pelo município, designadamente a rendibilidade elevada e a maior facilidade em obtenção de crédito (Proposta da Equipa de Missão do Programa de Renda Acessível, pág. 83), não se compreende que a solução de promoção directa pelo município ou através de entidade do sector empresarial local tenha sido afastada, resultando num acto lesivo para as finanças municipais e a entrega de elevados proventos a privados.

O município podia, e devia, ter procurado parcerias com o sector público. Afinal, o Programa do XXI Governo Constitucional, contém o desígnio de “Criação de bolsas de «habitação acessível», nomeadamente através da mobilização de verbas – em montante não superior a 10% – do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social para investimento em prédios de rendimento (aquisição e reabilitação de fogos devolutos com vista a arrendamento em regime de «habitação acessível»), que garantam não só uma taxa de retorno em linha com a rentabilidade média daquele fundo (eventualmente combinando as rendas acessíveis com rendas a preços de mercado) (…)” (pág. 137). Muito se estranha, pois, que esta medida não tenha sido ponderada.

Convocado o Programa do XXI Governo Constitucional a esta discussão, verifica-se uma outra grave contradição desta opção do PS no município com o PS no Governo, visto que o Programa de Governo, na sua página 133, refere que “(…) a aposta na reabilitação urbana não se cingirá a estas áreas, antes assumirá uma vocação universal, devendo passar de exceção a regra. Isto é, em vez de construção nova, precisamos sobretudo de renovar o património edificado.”.

Ora, verifica-se do PRA que o mesmo visa essencialmente nova construção, representando as operações de reabilitação uma percentagem ínfima do programa, que aponta para mais de 90% de nova construção. Aliás, mais de metade do programa está concentrado na urbanização do Vale de Santo António. Toda esta realidade é tanto mais incompreensível quando segundo dados estatísticos coligidos pelo próprio município apontam para que, em 2011, Lisboa tinha 243.892 agregados familiares para um total de 322.865 fogos…

A par desta realidade, o município continua a vender o seu património no casco velho da cidade, fortemente fustigado pela especulação imobiliária e pelos fenómenos da turistificação e gentrificação, estabelecendo com o PRA uma estratégia de empurrar a população para novas zonas de construção, acentuando a destruição do equilíbrio e diversidade da cidade.

As razões aqui apontadas demonstram de forma inequívoca que a maioria PS no município de Lisboa vê a cidade enquanto mero modelo de negócio, apostando essencialmente:

1. Na privatização dos solos da cidade;

2. Numa estratégia de convocação de privados para negócios com rendimento garantido assegurado pelo município;

3. Na descaracterização de zonas nobres da cidade, compensando possíveis moradores com menos poder de compra com arrendamentos em novas zonas de construção;

4. No abandono da reabilitação urbana como paradigma, regressando ao modelo da nova construção.

Toda esta realidade foi motivo, mais que suficiente, para o voto contra do Bloco de Esquerda relativamente ao PRA. Era possível fazer diferente e melhor. Perante esta realidade grave, importa perceber que o Bloco de Esquerda no município de Lisboa não será “uma roseta na lapela” do PS.