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Território, urbanismo e especulação imobiliária

Portugal é o país da Europa que menos reabilita e onde a nova construção tem mais peso (90,5% numa média europeia de 52,5%). O investimento em reabilitação urbana é de 5,66% do total dos investimentos em construção, enquanto a média europeia é de 33%.  Tal deve-se, em grande parte, ao facto de não existirem mecanismos legais que regulem o mercado do solo e de habitação, pondo fim aos esquemas de especulação fundiária e imobiliária, sobretudo por via das mais-valias originadas que se aliam ao actual regime de financiamento autárquico.
 
 

Nas últimas décadas deu-se uma verdadeira explosão urbanística no País, concentrada no faixa litoral entre Viana do Castelo e Setúbal e no litoral algarvio. Em pouco mais de 30 anos Portugal fez a transição rural-urbano que os outros países europeus fizeram em mais de um século, opondo um litoral com ganhos populacionais a um interior cada vez mais desertificado.  

A urbanização acelerada da sociedade portuguesa teve efeitos visíveis e deixou marcas profundas na configuração e imagem do território. A expansão urbana registada foi frequentemente caótica e desordenada, evidenciando as inconsistências do planeamento territorial e urbanístico. Também vários factores, como a arquitectura das construções, a articulação com o tecido urbano existente ou a dotação de infra-estruturas básicas, espaços verdes e acessibilidades não foram suficientemente valorizados, em prejuízo da qualidade de vida das populações.

De acordo com o Recenseamento da População e da Habitação, o número de alojamentos tem crescido significativamente, a ritmos muito superiores às carências habitacionais quantitativas existentes a cada momento, (entre 1971 e 2001 foi construído 63% do parque habitacional, sendo que em 2001 existiam, em média, 1.4 alojamentos por família, face a 1.3 em 1991 e 1.2 em 1981).

Ao contrário do que seria expectável, além de continuarem a existir muitas pessoas sem acesso a habitação condigna, este aumento do parque habitacional foi acompanhado pela subida do preço dos imóveis e, consequentemente, do incremento do valor médio dos encargos associados à aquisição de habitação própria permanente, sobretudo para os alojamentos construídos após 1970 (com a generalização da aquisição de casa própria, cresceu muito a proporção de proprietários com encargos financeiros e em situação de endividamento perante as instituições de crédito).

Os alojamentos vagos ocupavam em 2001 uma fatia de 11%, ou seja, representavam cerca de meio milhão num parque de cinco milhões de alojamentos clássicos, encontrando-se concentrados nas construções novas (1996-2001) e nos alojamentos vetustos construídos antes de 1919, sendo estes os mais atingidos pela degradação física, com cerca de 54% (291 mil) a necessitar de reparações.

Apesar destes dados, continua-se a verificar um grande crescimento do solo classificado como urbano (através da alteração dos PDM´s), muito superior ao do próprio parque habitacional efectivamente construído. Aliás, Portugal é o país da Europa que menos reabilita e onde a nova construção tem mais peso, cerca de 90,5% numa média europeia de 52,5%. O investimento em reabilitação urbana é de 5,66% do total dos investimentos em construção, enquanto a média europeia é de 33%.

Tal deve-se, em grande parte, ao facto de não existirem mecanismos legais que regulem o mercado do solo e de habitação, pondo fim aos esquemas de especulação fundiária e imobiliária, sobretudo por via das mais-valias originadas, que se aliam ao actual regime de financiamento autárquico.

Esta apetência urbanística, concretizada ou não em edificações, deve-se ao facto do solo, detendo um carácter patrimonial e não sendo uma mercadoria como outras (cujos valores são sensíveis aos fluxos de produção e consumo), valorizar-se devido a expectativas de "criação de valor" do investimento de capital, que se traduzem numa componente especulativa ou virtual no seu valor final.

É esta componente especulativa de "criação de valor" que dá origem às mais-valias urbanísticas, que podem resultar de:

- Decisões administrativas resultantes dos processos de planeamento, de competência e iniciativa pública, que realizam a alteração de classificação do solo de rústico para urbano ou, no solo urbano, a reconversão de usos, de serviços ou comércio para habitacional, ou ainda o aumento dos índices de construção (mais-valias simples);

- Transformações que ocorrem na estrutura territorial onde o prédio se integra, de iniciativa pública (exemplo, obras públicas) ou privada, sem que neste tenha ocorrido qualquer tipo de melhoramento ou transformação (mais-valias indirectas);

- Eventuais acréscimos de valor entre a venda de um prédio e o montante da sua compra pelo proprietário actual, nomeadamente por benfeitorias realizadas pelo proprietário (mais-valias impróprias).

Ora, o regime jurídico-administrativo português concede o direito de loteamento e urbanização aos privados (desde 1965), bem como a captura privada de todas as mais-valias urbanísticas, mesmo as que derivaram de actos estritos da administração pública (é totalmente omisso nesta questão). Além disso, não prevê a penalização da sub-utilização e da retenção especulativa dos imóveis urbanos e rústicos.

Este quadro legal faz forte pressão para que os particulares procedam ao loteamento dos seus terrenos urbanos (sem que procedam necessariamente à sua edificação) ou retenham os solos rústicos (e também os urbanos) à espera do aumento o valor do solo, levando ao crescimento do negócio altamente lucrativo da especulação fundiária (muito aproveitada por grandes grupos económicos) e a fenómenos de corrupção (em especial nas autarquias). Daqui resultam as profundas desigualdades sociais no acesso à habitação e aos serviços urbanos, bem como a desqualificação territorial e ambiental generalizada. Os resultados são desastrosos para o ordenamento do território e para os custos e a qualidade da habitação e dos equipamentos construídos.

A expansão das áreas metropolitanas para a periferia (num crescimento desarticulado em "mancha de óleo") tem sido expressiva deste fenómeno de apetências urbanísticas, as quais têm levado a um evidente desordenamento do tecido urbano:

- Nas áreas urbanas centrais os agentes de renovação urbana são aqueles que procuram aumentar o valor do solo através da (1) reconversão de usos e do (2) aumento dos índices de utilização.

- Nas áreas periféricas, tendo em consideração que o valor do solo aumenta por proximidade ao centro urbano devido a um acréscimo de procuras adventícias que competem nos usos expectáveis e instalados, os agentes são, de modo geral, (1) os proprietários rurais, que aguardam a subida do preço do mercado dos seus terrenos para os venderem ou lotearem, deixando-os frequentemente ao abandono para proporcionar a máxima disponibilidade para transacções de oportunidade, (2) os proprietários intermédios, que encaram o solo como um bem de aplicação de capital, comprando e retendo o solo rústico, geralmente sem lhe darem utilização, para depois o venderem com grandes lucros, e (3) os promotores, que são quem efectivamente faz pressão para que se realize a transformação do solo de rústico em urbano para operações de loteamento e/ou obras de edificação e frequentemente adquirem áreas superiores àquelas onde pensam intervir, na tentativa de controlar a oferta.

É preciso uma Lei de Solos que atribua primazia ao princípio do interesse público e da função social da propriedade fundiária, efectivando o controlo e programação pública do uso do solo, bem como que as mais-valias urbanísticas resultantes de meras decisões administrativas sejam públicas. É preciso também contrariar a visão expansionista dos espaços urbanos com uma perspectiva de planificação e reabilitação urbana, que articule de forma equilibrada e sustentável todo o tecido urbano e o torne um espaço de qualidade para ser vivido e partilhado pelas pessoas.   

Rita Calvário

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Resto dossier

Dossier direito à habitação: Meio Milhão de casas devolutas

O esquerda.net dedica este dossiê à habitação, num país em que existem 544000 prédios devolutos. De acordo com os censos de 2001, quase um milhão de habitações não têm infra-estruturas de conforto. Portugal é país da Europa que mais aposta na construção nova e menos investe em reabilitação.

Chelas: Moradores contra negócios escuros

Várias centenas de moradores dos bairros sociais dos Lóios e das Amendoeiras, em Lisboa, estão em guerra com uma Instituição de (duvidosa) Solidariedade Social, actualmente dona dos imóveis, e que decidiu aumentar as rendas nalguns casos em «milhares de por cento». Os moradores acusam a Fundação D.Pedro IV de inúmeras irregularidades, e sucessivas inspecções por parte de organismos oficiais já recomendaram pura e simplesmente a extinção da Fundação. No entanto, numa longa história de promiscuidade com governos, a Fundação D.Pedro IV mantém-se de pé.

Arrendamento jovem: Governo corta metade dos apoios

Em Fevereiro deste ano, o governo decidiu acabar com o programa de Incentivo ao Arrendamento Jovem (IAJ). No ano de 2006 este programa beneficiou 24 mil jovens com um subsídio médio de 215 euros por mês. Em vez de atender a todos os casos que cumpram os requisitos mínimos, o Governo pretende agora implementar um sistema de concursos com metade do orçamento gasto em 2006. 

Movimentos unem-se pelo direito à habitação

No dia 24 de Março de 2006, em resultado do impacto que tiveram as acções de resistência aos despejos sem realojamento, junto da opinão pública, um grupo de cidadãos e colectivos decidiram criar, um movimento cívico por uma lei da habitação, que concretize o Artigo 65º da Constituição da República Portuguesa. A 25 de Fevereiro,  A Plataforma Artigo 65 promoveu a manifestação pelo direito à habitação  e que juntou mais de mil pessoas. Ao som de saxofones, tambores e apitos, os manifestantes percorreram as ruas da Baixa num trajecto que descobriu as casas vazias, de janelas emparedadas, do centro da cidade.

França: Protesto inédito alcança direito à habitação

Tal como o direito à saúde e à educação, o direito a ter uma casa passou a ser exigido perante os tribunais franceses. A medida surge depois de centenas de sem-abrigo e activistas sociais terem acampado durante mais de 15 dias numa das praças principais de Paris, convocando os parisienses a dormirem ao relento em sinal de solidariedade. Segundo a organização «Direito a Uma Casa», existem em França três milhões de pessoas a viver em alojamentos sem condições mínimas. A lei aprovada no parlamento entra em vigor a 1 de Dezembro de 2008.

Lei do governo: 400 mil casas com rendas mais caras

Há cerca de um ano foi promulgada a nova Lei do arrendamento, depois de aprovada apenas com os votos favoráveis do PS e com a abstenção da direita. Cerca de 400 mil rendas serão aumentadas brutalmente, ao longo de 5 ou 10 anos, para os valores do mercado, que têm subido muito acima da inflacção. Para Margarida Garrido, da Comissão de Inquilinos das Avenidas Novas, esta Lei "só vai beneficiar os senhorios ricos, como os bancos, as seguradoras e os grandes investidores institucionais - que detêm uma fatia considerável e cada vez mais significativa do mercado - e prejudicar todos os inquilinos, com repercussões particularmente penalizantes para os idosos e as famílias carenciadas". 

Tanta casa sem gente e tanta gente sem casa

O slogan é antigo, mas a injustiça que mostra é bem actual. Em Portugal existem 544000 prédios devolutos, dois terços dos quais fora do mercado da habitação e dentro do esquema da especulação. Com tantas casas por ocupar e reabilitar, as autarquias continuam reféns dos licenciamentos para construção. Em Portugal a habitação, proporcionalmente aos rendimentos, é duas a três vezes mais cara do que no resto da Europa. Os censos de 2001 revelam a existência de quase um milhão de habitações sem infra-estruturas de conforto e cerca de 800 mil casas a precisar de obras.

Território, urbanismo e especulação imobiliária

Portugal é o país da Europa que menos reabilita e onde a nova construção tem mais peso (90,5% numa média europeia de 52,5%). O investimento em reabilitação urbana é de 5,66% do total dos investimentos em construção, enquanto a média europeia é de 33%.  Tal deve-se, em grande parte, ao facto de não existirem mecanismos legais que regulem o mercado do solo e de habitação, pondo fim aos esquemas de especulação fundiária e imobiliária, sobretudo por via das mais-valias originadas que se aliam ao actual regime de financiamento autárquico.

Nove mil pessoas ameaçadas de expulsão

O último ano fica marcado pela ocorrência de várias demolições de barracas, nos distritos de Lisboa e Setúbal, que deixaram dezenas de pessoas sem casa. Quinta da Vitória e Quinta da Serra (Loures), Bairro do Fim do Mundo e Marianas (Cascais), Azinhaga dos Besouros (Amadora) e Quinta da Parvoíce (Setúbal), não resistiram à força das máquinas apesar dos protestos das populações. Actualmente prosseguem as demolições no bairro da Estrada Militar, Amadora . A brutalidade das intervenções e a ausência de alternativas habitacionais para dezenas de famílias não inscritas no Plano Especial de Realojamento, levaram as populações destes bairros a elaborarem um manifesto conjunto contra as demolições.

O Artigo que não é cumprido

A Constituição da República Portuguesa, aprovada em 1975, é ainda hoje considerada uma das constituições mais progressistas do Mundo. No entanto, daquilo que está escrito à realidade vai uma grande diferença. Basta pôr lado a lado as imagens de demolições de casas que se sucedem (com pessoas desalojadas sem alternativa) e o que diz a letra da Lei Constitucional: «Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada, em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade familiar»
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