Não vou analisar o recente decreto-lei que alterou alguns parâmetros da fórmula de avaliação dos imóveis que serve de base de cálculo do IMI. Vou apenas debruçar-me sobre aspectos estranhos da fórmula de cálculo do valor patrimonial dos imóveis que deveriam merecer atenção dos legisladores, no sentido de reduzir as desigualdades sociais na tributação. Por João Ramos de Almeida, no blogue Ladrões de Bicicletas.
Não vou analisar o recente decreto-lei que alterou alguns parâmetros da fórmula de avaliação dos imóveis que serve de base de cálculo do IMI. E nem sequer vou parar para comentar as trapalhadas dos dirigentes do CDS que tão facilmente cavalgam o populismo – no sentido pejorativo do termo - porque são incapazes de discutir seriamente os assuntos, ou de olhar para o que fizeram nem há uns meses...
Vou apenas debruçar-me sobre aspectos estranhos da fórmula de cálculo do valor patrimonial dos imóveis que deveriam merecer atenção dos legisladores, no sentido de reduzir as desigualdades sociais na tributação. E nem vou pegar nas isenções, como gostaria o Nuno Teles.
1) Área (A)
A fórmula está sobretudo assente na área do imóvel. Mas o problema é que é demasiado complexa na forma de quantificação dessa área. E nessa complexidade turvam-se os contornos. Basicamente a lei reduz-se: quanto mais área, menos se paga proporcionalmente.
Isto por diversas razões:
a) porque se estabeleceu ponderadores regressivos (os primeiros 100 metros quadrados contam na totalidade, entre 100m2 e 160m2 contam apenas 90%, entre 160m2 e 220m2 contam apenas 85% e mais de 220m2 contam apenas 80%). Quem tiver, por exemplo, uma habitação de 500m2, a fórmula apenas lhe conta 453m2 em vez dos 500;
b) porque se estabeleceu um ponderador reduzidíssimo para o valor dos terrenos circundantes à habitação. Diz a fórmula que a área é igual a:
a. área bruta privativa (da forma que já vimos);
b. area bruta dependente (só conta 30%);
c. ao somatório destas duas é aplicado um coeficiente (os tais coeficientes regressivos)
d. e, ao valor encontrado, é somado a área do terreno em volta. Como? Pois! Apenas 2,5% até ao dobro da área de implantação da habitação e 0,5% (!) acima do dobro da área de implantação da residência. Ora, aquela casa de 500m2 com um terreno de 1hectare à volta (10mil m2, um exagero!), teria efectivamente de área: 453m2 + 2,5% x 1000m2 (500m2 x2) + 0,5% X 9.000m2 (10mil - 1.000) = 453m2 + 25m2 + 45m2 = 523m2!
Ou seja, quando se compara uma casa, por exemplo, de 100m2 e outra como aquela, a primeira pagaria IMI por 100m2 e a outra por 523m2. Porquê?!
2) Coeficientes de localização
A fórmula fixa dois parâmetros limites: um mínimo de 0,4 e um máximo de 3,5. Quando foi aprovada a reforma que criou o IMI, em 2003, esse valor máximo era para ser 4. Ou seja, haveria uma diferença maior entre as zonas más e as mais nobres. Mas ficou em 3 porque o Governo considerou que era capaz de ser excessivo, que era capaz de dar uma carga tributária agravada... Excessivo para quem?
Então ficou-se por 3 e mais tarde foi aumentado para 3,5. Mas isto estabelece que há apenas uma diferença de 8,75 vezes entre a zona mais pobre e a zona mais rica. Será a amplitude adequada? Não se deveria aumentar o valor máximo para determinadas zonas? Até se poderia escolhê-las.
3) Coeficientes de qualidade e conforto
Foi aqui que surgiu a recente barafunda. Na verdade, o subjectivismo de avaliação sempre houve e sempre se confiou no pessoal da administração fiscal. Não é de agora (mas o CDS tem destas coisas...).
Mas para lá da exposição ao sol ou vistas de rio e mar - que são elementos efectivos de avaliação dos imóveis - há outros aspetos que se poderia ter em conta de melhor forma.
Este coeficiente global varia entre um valor mínimo de 0,5 e um máximo de 1,7. Ou seja, à partida a diferença entre uma casa pobre e uma casa rica é de apenas 3 vezes. Isto sem contar com os elementos que agravam e os que atenuam. Parece pouco, parece. Mas a lei estabelece elementos que agravam e outros que atenuam. Oproblema é que, mesmo contando com a totalidade dos agravamentos (mais 0,72) e das atenuantes (0,63), esse aspecto parece um pouco raro.
Como se vê, caso se some a totalidade dos elementos de agravamento, o resultado mostra que os elementos de agravamento contam pouco mais do que os elementos atenuantes; por isso, a diferença entre a melhor casa – moradia ou habitação de condomínio, com garagem individual, piscina individual, campo de ténis, outros equipamentos, com qualidade construtiva, “localização excepcional”, sistema de climatização e elevadores e, claro, "localização e operacionalidade relativas"; – e a pior casa – sem cozinha, sem casa de banho, sem rede pública de água e esgotos, sem rede de electricidade, sem ruas pavimentadas e com áreas inferiores às regulamentadas – seria entre 2,42 e zero. Ou seja, a melhor casa pode ver um pouco mais do que duplicado a área de referência por conta deste critério, face a uma casa média. Já os pobres, os mais pobres de todos, os que vivam no pior dos mundos, poderiam ficar isentos de IMI. Faz sentido? Quem se está a poupar?
E depois poder-se-ia ir critério a critério e ver as diferenças entre eles: Ter um campo de ténis em casa é o mesmo que não ter ruas pavimentadas. Ter uma piscina individual é quase tanto como não ter rede pública de esgotos. E por aí adiante. Gritante, não é?
Talvez se possa ainda fazer muita coisa antes de cair na armadilha de agravar o IMI, aparentemente para todos. Mas talvez faça sentido ser a direita a protestar com as mexidas no IMI, porque - como se viu - haveria muito a fazer que tiraria do sério
a senhora da criada malcriada.
Comments
Pena que não tenha tido tempo
Pena que não tenha tido tempo para analisar o último decreto! Realmente é estranho como se calcula o IMI mas não é com a nova alteração que se equilibra ou se faz justiça. Boa orientação solar +20%, má orientação -10%. Ainda querem fazer passar isto como equilíbrio e não um aumento de IMI?
E onde fica a eficiência energética? Vamos penalizar quem constrói uma casa bem orientada?? Está tudo louco?
Piscinas, campos de ténis, futebol, isso sim deve ser taxado e quantas menos pessoas podem usufruir mais deviam pagar. Ex piscina privada e piscina de condomínio. A segunda pagaria menos.
O que diriam se fosse um decreto do PSD ou CDS!
Para mim como simples cidadão
Para mim como simples cidadão a avaliação do IMI que considero um imposto /renda inaceitável é complexa e dificil de digerir.Para começar quando se compra uma habitação existem um conjunto de regras a avaliar,IMI,consumos e seus custos,emprestimo,manutençao,equipamentos etc.O IMI como todos os outros custos de 3 em 3 anos sobe como se a habitação não desvalorizasse.Quando compro um carro ele desvaloriza 20%,ao fim de 4 anos vale 50% e assim sucessivamente.A habitação realmente desvaloriza com o passar do tempo excepto para o estado.Sao as fissuras e rachadelas,as canalizações ,o piso,os revestimentos,as infiltrações,os ruidos,o envelhecimento das estruturas,a degradação dos acessos,as pinturas etc ,etc.Todas esta e outras alterações têm custos de manutenção e colaterais.O IMI não deveria de existir e a existir deveria manter-se dentro dos valores existentes na altura da aquisição.Além das alterações trienais foram criadas regras de avaliação com efeito retroativo,o que acho pouco ético,ue também gostava de alterar o meu ADN e rejuvenescer mas é impossível,mas fazer renascer das cinzas um imóvel pelos vistos não é.
IMI
Meus caros,
A formula de cálculo já é demasido complicada, e ao que vejo ninguém sabe bem como funciona! O articulista esquece-se que o dono da casa em princípio pagou-a com o que sobrou depois de pagar IRS/IRC e ainda assim pagou IVA e quem sabe IMT! Mas as autarquias precisam de receita, e por isso vai pagar uma "renda" pela sua casa , jardim, horta ... e eu pergunto : Porque tenho de pagar à CM para ter um jardim ou uma horta ? Será que eles mandam um jardineiro para tratar deles ?
Andamos para aqui a discutir as migalhas, e entretanto os offshores levam o bolo!
Abram os olhos parolos ... se toda a gente pagasse, ou os impostos baixavam ou Pt tornava-se o país mais rico do mundo!
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