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Dúvidas, mitos e equívocos sobre Alojamento Local

O debate quase nacional sobre Alojamento Local (AL) tem sido feito essencialmente à custa de vários mitos e equívocos.

No fim, sobram muitas dúvidas sobre se as propostas em cima da mesa realmente visam resolver alguma coisa ou se revelam apenas algum (ou muito) desconhecimento da realidade por muitas das partes envolvidas.

1º - Equívoco - "Ah! A proposta do PS de meter os condomínios a decidir sobre autorização do AL num prédio é absurda!". Bem, na realidade já hoje os condomínios decidem sobre qualquer alteração de afetação de uma fração. Isso acontece por um motivo simples e totalmente correto: as alterações de afetação de uma fração para uma loja, para um restaurante, ou o mudar de um pátio sem uso para a criação de uma esplanada de um restaurante já instalado,... ou qualquer outra, influenciam de forma determinante a vida no prédio, nessa pequena comunidade. Por isso sim, faz sentido que o condomínio se pronuncie sobre isso. Isto não quer dizer que a Câmara Municipal (CM) lave daí as suas mãos. Em primeiro lugar, é preciso que - para o AL - tal como para um restaurante ou loja, a CM faça saber quais as condições de insonorização, de segurança, de compensação de desgaste, de eventuais seguros adicionais ou licenças, necessárias para converter uma fração numa unidade de negócio. Mas para além desses requisitos, o condomínio - as pessoas que vivem no prédio - tem naturalmente o direito de decidir a forma de utilização dos espaços comuns e sobre se pretendem ou não ser aceitar alterações de afetação na comunidade. Nada de novo.

2º - Equívoco - "Ah! Coitados dos proprietários dos ALs, vão tirar-lhes o ganha-pão ou proíbem-nos de rentabilizar a sua propriedade!". Não é um equívoco, é uma mentira. Já hoje qualquer proprietário pode rentabilizar um imóvel: vendendo ou arrendando. De resto, sabemos que as rendas não são nada baixas nas grandes cidades, onde o alojamento local é mais forte. Sabemos também que há falta de mercado de arrendamento a médio e longo prazo. Portanto qualquer que seja a solução que permita a continuação do AL vai objetivamente prejudicar a luta por um mercado de arrendamento acessível. Simplesmente, não vai acontecer.

3º - Equívoco - "Ah! O alojamento local é importante porque é uma experiência única para alguém que vem conhecer a nossa cultura e estar nos verdadeiros bairros do país.". Bem, esta é apenas a mais pequena das 3 parcelas da equação. De facto para o turista, ir para um bairro será uma experiência única, mas para o proprietário trata-se, se possível, de inúmeras experiências únicas que visam rentabilizar ao máximo o AL. Para os vizinhos - o condomínio - são inúmeras experiências de entradas e saídas a qualquer hora, em grupos, com malas, com pessoas com as quais pouca capacidade de interação existe. Isto implica alterações importantes na forma como os prédios são vividos. Portanto, experiência única, só se for para o turista alemão.

4º - Dúvida - "Ah! Só com 90 dias de alojamento local não chateia.". Bem, se endireita ou não vamos ver, mas o que sabemos é que 90 dias é 25% do ano, e as pessoas têm no máximo um mês de férias bem espremido em Portugal. O que significa que mesmo que não queiram conviver com um mini hotel no seu prédio, com o barulho e com a menor segurança, vão ter de fazê-lo. Esses 90 dias são o suficiente para perturbar e para fazer de algo muitíssimo pontual uma coisa que prejudica bastante a pequena comunidade (o prédio) e a grande comunidade (a cidade) durante uma parte importante do ano. E se os 90 dias já são o bastante para acordar muita gente à noite, as mesmas dúvidas ficam sobre as contas que foram feitas: se 90 dias são mais ou menos 3 meses, e 3 meses podem ser mais ou menos umas 12 ou 13 semanas, então num T2 em AL em Lisboa - 700€ x 12 ou 13 semanas - valem o mesmo que um T2 em 12 meses e de arrendamento de longa duração. Com a diferença que os proprietários ainda ficam com 3 trimestres para rentabilizar: entre arrendamento por baixo da mesa e/ou arrendamento de duração muito limitada. Para além disso, se por um lado dá mais trabalho ao proprietário fazer as trocas e limpar a casa, por outro, uma parte importante da questão do arrendamento é facilitada com o AL: a contratação e cobrança. Isto, é uma enorme vantagem. Portanto, 90 dias serve para já apenas para passar a imagem errada de luta ao AL – não luta (ou pelo menos não é mesmo nada claro que vá servir para alguma coisa) – e aqueles que rentabilizam apartamentos em AL ficam em fúria com uma ideia vaga de limitação.

5º – Mito - “Ah! O AL já fez muito pela cidade, está toda revitalizada.” É assustador ouvir pessoas à esquerda a dizer isto. É a mesma coisa que dizer que se começarmos a arrendar castelos para festas da Altice temos dinheiro e os castelos podem ser recuperados. Ora, sim à recuperação do imobiliário, mas a esquerda defendeu ao longo dos anos formas de reabilitação que não passam pela expropriação da cidade e da vida nos prédios. Mal estará a esquerda se à primeira confrontação com a realidade dos factos – utilização da propriedade privada em beneficio privado e contra a pequena e a grande comunidade – apaga o que escreveu nos últimos anos e começa a procurar soluções que aceitam a perda da cidade para o Turismo, numa espécie de compromisso com a ideia de que “ficamos sem a cidade mas agora está bonita”.

6º – Mito - “Ah! Sacanas dos donos dos hotéis e dos empresários do turismo, andam a comprar prédios inteiros para fazer AL!”. Bem, o problema da predação da cidade pelo Turismo não é novo, e sabemos (ou sabíamos) como ele se resolve: limitação das licenças pela CM. Por outro lado, é certo que um prédio de AL em Alfama garante ao turista a tal experiência zoológica, mas ao menos defende que ninguém tenha de acordar ou cruzar com trolleys a chegar e a sair às horas dos voos low cost. O problema existe, mas sabemos como se resolve: política habitacional e turística para a cidade – ou seja – CM.

7º - Equívoco - “É igual um apartamento em AL, uma Moradia ou um prédio inteiro”. Não parece racional aplicar as mesmas regras no AL realizado numa moradia ou num apartamento. A moradia tem espaços próprios de entrada e saída, independentes (ou quase) do ponto de vista da segurança dos vizinhos. O prédio/hotel-AL deve ter mecanismos exigentes de segurança, de evacuação… etc. Tudo o que já conhecemos. O apartamento – o típico AL – é de longe aquele que mais impacto tem na comunidade e na cidade.

8º e último Mito - “Ah! Ter um AL por cima ou ao lado, é igual a ter um vizinho qualquer que goste de ver a novela alto”. Sobre isto, só pode dizer que é igual ter um AL local no prédio quem certamente não passou por essa experiência ou então tem um sono glaciar e imperturbável.

 

Assim, tirando (tudo) isto, força nisso do AL!

Ou então, se calhar há soluções, por exemplo:

1) O AL tem de ser regulado pela CM, o que significa que para além da percentagem de ocupação da cidade e das zonas, cada potencial AL – tal como tantos outros estabelecimentos – tem de ter sistemas de insonorização na fração e nas zonas comuns que protejam a comunidade do barulho. Tem de de ter sistemas de segurança adicionais e seguros que cubram especificamente os riscos e desgaste do prédio devido à atividade económica intensiva.

2) Sendo claros os requisitos anteriores para a abertura do AL numa fração de um prédio de habitação – que devem ser exigentes – então o Condomínio deve pronunciar-se. Este princípio conjuntamente com o anterior são o que garante a proteção do condomínio e da cidade e deles não devemos abdicar. De resto, são o que já hoje acontece em qualquer alteração de afetação.

3) É preciso limitar a concessão de Hotelaria e AL na cidade e ter uma política nacional ou local de incentivo ao arrendamento. Isso pode significar por exemplo que os proprietários devem apresentar, pelo menos nas cidades com pressão turística, as declarações de arrendamento das frações que detêm como forma de baixar impostos municipais (isso pode implicar alterações às regras do IMI, mas essas já estão mais ou menos nas mãos das CMs).

Em suma, se for permitida a continuação de exploração de milhares de frações na cidade enquanto AL, independentemente se é por 2 meses ou 3, só podemos contar com a continuação do enorme impacto negativo no mercado de arrendamento que de resto já sabíamos ser um problema grave. Ao mesmo tempo, lentamente, ficará na cidade a viver apenas quem tenha dinheiro para ter um apartamento suficientemente caro em que a exploração de um AL não é rentável ou em zonas muito pouco interessantes e deixadas para quem não tenha alternativas.

Sobre o/a autor(a)

Engenheiro informático

Comentários

Caro Rui Maia e Bloco do Esquerda,

Não seria muito mais interessante promoverem um diálogo adulto e construtivo?

A forma como foram apresentados os mitos e equívocos sobre o alojamento local é profundamente lamentável e desrespeitosa para quem exerce esta actividade.

As expressões simplistas e populistas que Rui Maia foi buscar têm como único objectivo ridicularizar argumentos que são bastante mais sérios e elaborados, na defesa do emprego criado por milhares de portugueses para sustentar as suas famílias. Só se espera que Rui Maia não as tenha colocado entre aspas com a intenção de as atribuir a terceiros, seria o cúmulo da irresponsabilidade.

1º - Equívoco - "Ah! A proposta do PS de meter os condomínios a decidir sobre autorização do AL num prédio é absurda!";

2º - Equívoco - "Ah! Coitados dos proprietários dos ALs, vão tirar-lhes o ganha-pão ou proíbem-nos de rentabilizar a sua propriedade!";

3º - Equívoco - "Ah! O alojamento local é importante porque é uma experiência única para alguém que vem conhecer a nossa cultura e estar nos verdadeiros bairros do país.";

4º - Dúvida - "Ah! Só com 90 dias de alojamento local não chateia.";

5º – Mito - “Ah! O AL já fez muito pela cidade, está toda revitalizada.”;

6º – Mito - “Ah! Sacanas dos donos dos hotéis e dos empresários do turismo, andam a comprar prédios inteiros para fazer AL!”;

7º - Equívoco - “É igual um apartamento em AL, uma Moradia ou um prédio inteiro”;

8º e último Mito - “Ah! Ter um AL por cima ou ao lado, é igual a ter um vizinho qualquer que goste de ver a novela alto”.

Agora elaborando sobre os equívocos de Rui Maia:

1º - Equívoco - Comparar o AL com uma loja ou um restaurante. Insinuar que o AL provoca mais ruído, é menos seguro, desgasta mais ou vai fazer um uso diferente dos espaços comuns. Em muitos casos, acontece precisamente o contrário. Mas não vale a pena insistir num tema que não tem qualquer sustentação factual. Logo, Rui Maia está a labutar num equívoco;

2º - Equívoco - Comparar a venda e arrendamento de um imóvel ao AL. Rui Maia não sabe o que significa ganha-pão. Significa um emprego. O AL dá bastante trabalho e é um emprego. Vender ou arrendar o apartamento, esta última uma actividade passiva, não garante emprego, nem o sustento das famílias;

3º - Equívoco - Aqui Rui Maia contradiz-se. Diz que não é uma experiência única para os turistas, mas no fim já diz que é uma experiência única, mas unicamente para os turistas;

4º - Dúvida - Fazer a apologia dos 90 dias, como se os proprietários alguma vez pudessem manter o seu emprego e sustentar as suas famílias com uma proposta destas, é no mínimo deselegante;

5º – Mito - Após dezenas de anos de políticas falhadas, à esquerda e à direita, para recuperação do edificado, minimizar o papel e a importância do AL neste processo é atentar, não só contra a verdade, mas também revelar uma memória muito curta;

6º – Mito - Até o próprio Rui Maia, quando faz turismo no estrangeiro, de certeza que não considera como PREDADORES os donos do alojamento onde fica, nem contempla as cidades e populações locais como uma EXPERIÊNCIA ZOOLÓGICA. Quero acreditar que foi apenas um momento seu muito infeliz;

7º - Equívoco - “É igual um apartamento em AL, uma Moradia ou um prédio inteiro”. Esta foi inventada, certo? E quanto às regras de segurança que diz que faltam, temos as normais de qualquer prédio habitacional, às quais se acrescentam o extintor, manta ignífuga, primeiros socorros e sinalética correspondente, no caso dos AL;

8º e último Mito - Aqui volta a insistir no tema do AL causar mais ruído que um vizinho residente habitual. Sem sustentação factual, continua a ser uma falácia. Por cada exemplo de um turista que não se saiba comportar em comunidade, haverá outros exemplos com residentes. Promovam um estudo sério sff.

Ora finalmente vejo alguém de esquerda defender ideias construtivas para o país. O turismo deve ser bem gerido e não ser puvilhado em habitações lesando os vizinhos. Deve estar concentrado em edificações unicas. Trabalho no ramo há 16 anos, possuo 8 edificios agora em AL e nunca estas questões que agora se falam surgiram. Também eu os reabilitei, nunca me esquivei a pagar as justas indeminizações aos antigos inquilinos e exerço turismo de forma proficional, dignificando o pais, não como estes novos caixas de supermercado indigentes que cedem a casa propria à custa de uns trocados, e assim vão estragando o mercado. Espero que esta Lei seja aprovada para a dignificação do turismo, pois o turismo é algo demasiado importante para ser acessível à indigência destes interessados que se julgam alguém por ter 1000€ mensais no bolso. E trabalhar? Não?

Ora está aqui um excelente exemplo de quem o BE quer beneficiar com as suas propostas!
Privando o pequeno proprietário de aproveitar o turismo, para sobreviver e pagar as suas despesas.
E este Sr. profissional, como o próprio se intitula, só lhe tenho a dizer que de certeza que muitos desses AL "indigentes" tem melhores comentários dos seus hospedes do que os seus!

Que comentário tão ridículo deste "proficional". Tem alguma coisa contra os caixas de supermercado?
Parece que você nasceu em berço de ouro, nem precisou de trabalhar num supermercado para ganhar um salário.
Negócios como os seus é que não deviam ser chamados de AL. Prédios inteiros para turismo? Isso tem de ser taxado com um hotel não como AL.
Gostava de ver a trampa de comentários dos seus AL.

Este tezto está bem escrito na forma mas no conteúdo é simplesmente lamentável. Usar como argumentos 'como sabemos' não valida opiniões de alguém que não sabe nada sobre o assunto. Ofereço-me para lhe apresentar o meu caso pessoal de AL. Talvez aprenda alguma coisa e seja mais consequente e verdadeiro no que escreve.

Este artigo só vem dar razão a muitos que dizem que os bloquistas são demagogos / populistas e não sabem o que é criar riqueza... Enfim... Mas, há eleitorado que gosta disto...
Lembrem-se só que muitos dos AL só têm um dono e são apartamentos com empréstimos bancários, de famílias que tiveram de ficar com o primeiro apartamento, após comprarem uma casa maior. E muitos deles eram casas desabitadas, pois era assim que estava o centro das cidades!
Se querem ajudar, quem não tem casa, incitem as Câmaras Municipais a exercer o direito de preferência na compra, por preços de mercado (avaliações feitas por quem sabe)!

O sr. Rui Maia, quando aforma que os condominios deliberam "qualquer alteração de afetação de uma fração" está certamente a ignorar o facto de que o licenciamento paea AL só é atribuido a frações com licença de habitabilidade. Ignora também que os clientes do AL são pessoas e que o A de AL significa alojamento.
Ora alojamento é o ato ou o efeito de alojar, acomodar ou hospedar.
Na sua essência, difere do arrendamento permanente essencialmente pelo fator tempo: o primeiro é de curto prazo, o segundo é de médio/longo prazo.
Em tudo o resto são idênticos; o uso é idêntico.
Por outro lado o AL é uma fonte geradora de emprego e de receita fiscal constante. Faz com que diversas sinergias se movimentem e desenvolvam ao seu redor, criando postos de trabalho indireto, gerando receita fiscal e riqueza para o país.
Faz-se o check-in, o acompanhamento, o check-out, a limpeza... dá-se trabalho à lavandaria, reserva-se o taxi e/ou o transfer. Recomenda-se o restaurante, a pastelaria, os locais de interesse.
Não deveria o BE (e todos os partidos e cidadãos) regozijar-se porque o titular do AL criou o seu próprio emprego, ajudou a diminuir a taxa de desemprego revelando espírito empreendedor, algo que muito estímulo tem recebido nos tempos atuais?
Comparar receitas geradas por esta atividade com o arrendamento permanente ou a compra e venda é pura demagogia e revela uma gritante miopia económico-politica.
Só faltará ao Sr. Rui Maia afirmar que o aquecimento global é culpa do AL...
Já pensou dedicar-se mesmo e só à informática?... talvez seja menos mau...

Estou profundamente desiludida com o BE. O sr. Fernando Gomes resumiu bem a quem aproveitam as medidas que o BE quer impor ao AL, quem tem dinheiro para comprar 8 edifícios. O BE está a colocar se contra quem quer ganhar os 1000€ mensais de que fala o Sr. Fernando Gomes r que servem para colocar refeições ma mesa de muitas famílias. Espero que o BE esteja convicto de que lado se coloca...

É impressionante a indignação da maioria dos comentadores aqui.

O alojamento local (Airbnb, Homeaway, etc..) já é limitado ou proibido na maioria das cidades médias e grandes. Berlin, Barcelona, Amesterdão, Paris, Valência, Palma de Maiorca, Londres, etc....

Em Portugal não há qualquer limite para o alojamento local nas cidades. E aí somos nós a excepção na Europa. E isto tem sido uma coisa boa… Lisboa e o Porto eram das cidades com mais prédios destruídos e não habitáveis na Europa e o boom turístico e o alojamento local veio reabilitar muitos edifícios. O que é excelente.

Repito, é excelente que se estejam a reabilitar os prédios nos centros de Lisboa e Porto devido ao boom turistico, devido ao alojamento local ser completamente legal e devido á falta de obstáculos ao investimento estrangeiro (vistos dourados). Se isto foi o necessário para que os propriétários perdessem o medo de investir nas nossas cidades, tudo bem.

Agora que esta situação não é sustentável a médio ou longo-prazo, tem que se admitir. Lisboa e Porto não podem ser Disneylands para turistas. Ou seja, o problema não é alojamento local. O problema é o alojamento local sem limites. O alojamento local sem limites torna as cidades completamente dependentes do turismo.


Há muitos estudos sobre o lado negativo de países que dependem do turismo. E pior é se os lugares forem importantes para outras coisas. Como por exemplo… a economia de um país. Vender as nossas únicas duas grandes cidades para os turistas não é bem pensado. As cidades são um privilégio. Sempre foram durante milhares de anos lugares de distribuição de riqueza e poder. Temos que pensá-las para isto e não para serem museus. As cidades são os bastiões das oportunidades. Não são só parques de diversões.

As pessoas têm que puder viver nas cidades e não só passar curtas férias.

Ou seja, precisamos de um meio-termo nas nossas grandes cidades, Lisboa e Porto. Hoje, já não há oferta de apartamentos suficiente para quem quer viver e trabalhar nestas cidades. São as nossas cidades e os corações da nossa economia e cultura. Tem que haver um equílibrio entre turismo e tudo o resto. As pessoas têm que puder viver nas cidades e não só passar férias. Para isso tem que haver limites. E a melhor maneira é limitar o alojamento local.

E não conta dizer que:

1) "Posso fazer o que quiser com o meu apartamento no centro da cidade."

Não, não pode. Se quiser fazer o que quiser, compre uma quinta no meio do Alentejo. Aí pode rentabilizar á vontade. Uma cidade é de todos, é uma comunidade. Todos têm que contribuir para viver em comunidade. O turismo em excesso é mau para as cidades médias e grandes.

2) "É a minha única possibilidade de alimentar os meus filhos"

Isto é pura hipocrisia. Uma pessoa que é proprietária de um apartamento no centro de uma cidade não é um coitado sem escolhas. Tem muito mais oportunidades do que a maioria. A verdade é que o alojamento local em Lisboa e Porto é uma maneira de fazer muito dinheiro e quem o faz quer continuar, fechando os olhos ás consequências. Sejam criativos e inteligentes, o mundo está cheio de oportunidades. E lembrem-se que vocês são os privilegiados. As cidades são um privilégio.


3) “Proibindo o alojamento local, o dinheiro vai para os grandes investidores”.
Não, se nós não quisermos. As leis têm que ser bem pensadas.


Obrigado por ler.

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